年輕人該貸款買房子或租屋 (教你簡單判斷買房、租屋三部曲)

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「租屋當然不如買房,拿租金給房東繳房貸不如拿來繳自己的房貸。」

仔細想想你覺得這句話對嗎?!
這邏輯看似合理,其實魔鬼藏在細節中,
相信許多人都是抱持相同的觀念,
其實這是錯誤的迷思

買屋及租屋各有其優劣,

必須依照自身經濟狀況來評估,
讓我們先來看看今年房地產的景氣分析,
及如何選擇買屋或租屋的比較吧!

 

“房地產是景氣循環
房地產供需是屬於市場經濟的一環,
與經濟景氣循環是一樣的,會出現
繁榮、衰退、蕭條、復甦的循環現象。

甚至房地產市場有此一說:
「房地產景氣七年一循環。」

 

以台灣舉例,台灣房地產走過五大循環,
最近一個景氣循環約莫是2002年開始,
長達十一年多頭走勢,終於在2014年Q4劃下句點。

2014年第四季的台北市房價,
比前一季下跌0.54%,是金融海嘯來首度下挫。

2016年第一季,
台北市房價甚至創下近十五季以來新低紀錄。

 

工作機會都集中在台北市,該怎麼辦呢?
可以考慮延後買房的時間,
以房地產景氣循環的周期來說,
台灣房價約莫在2022年左右會抵達一個低點,
可以先以租代買,等房價合理了再進場。

或者考慮轉往其他地區找房,
以台北市為中心點,可以考慮板橋、新莊,
甚至更遠一點的林口、淡水、三峽、蘆洲,
以時間換取價差。

讓我們先來看看買屋與租屋的比較圖吧!
讓你更明確知道自己如何選擇買房或租屋

我們來上一下數學課了

一、年成本法:
        個別算出租房跟買房的年成本,
再互相比較挑出價格低的

舉例來說,
一間房子每月租金兩萬,押金兩個月,
"購買總價900萬,可承接500萬,
房貸利率5%,自備款300萬,
存款利率0.5%"

二、年租屋成本:

2萬*12個月+2萬*2(押金兩個月)*0.5%(代表損失的利息,因為是押金,所以無法存進銀行)
=240200元

三、年購屋成本:

300萬*0.5%(繳自備款損失的利息)+500萬*5%(每年房貸繳的利息)=265000元

算出來哪個方式比較划算了嗎?!
結果→租屋較划算,但仍需考慮

  1. 租金是否調漲
  2. 所得稅扣除額(買房最高可扣除30萬)
  3. 房子漲價潛力如果房子未來出售後的價錢能彌補現在成本的差異,
    就長期而言還是買房划算
  4. 利率高低:利率越高,購屋成本越高,較不適合買房,反之亦然

  而就台灣而言,房租從2004年開始就不停的漲,
因為房市過熱,但從2010年起,政府積極打房,即使房價掉了不少,
房租卻也沒減,原因可能有兩個:

  1.  民眾認為房市還有下降的空間,所以在觀望,先以租屋為主,
    這麼一來,租金的議價空間就較小
  2. 政府打房後,不動產投資報酬率降低,房東成本升高,因此租金漲價

  根據內政部不動產資訊平台,2010年到2018年的租金指數約成長了5.2%,

 

面對租金一直漲的情形,
該買房子還是租房子好呢?
我們可以試算:
假設想買1000萬的房子,
自備款300萬,借款700萬,利率3%,20年

那每年該繳的本利和:
700萬÷AP(20,3%)=470,525(47萬5千)
AP(20,3%)=14.877
所以買房子每月負擔470,525÷1239,210(3萬9千2百)

 

可負擔貸款=
年收入*儲蓄率*AP(N, r%)

AP:指年金現值,每年給付現金,
N年後的價值,折現為目前的一筆錢

N:指幾年(房貸20年)  r%:指利率(房貸利率)
這裡用除的是因為每年給付金額未知,為χ
Χ*AP(20,3%)=700萬 所以χ=700萬÷AP(20,3%)

如果2010年租的房子是2萬5千,
根據上方計算,八年租僅指數漲5.2%,
那2018年租金變成25,000*(1+5.2%)=26,300(兩萬六),
每月負擔還是比買房小很多。

 

計算「以租養房」投資報酬率方法
有以下幾種簡單的投資分析公式:

投資報酬率分析公式為:
年租金∕購買房屋總價

此方法考慮租金、房價及兩者的相對關係

  1. 房屋的買價是500萬,租金收入每月是2萬塊,一年收入是24萬,
    24萬/500萬即可得出4.8%的報酬率,
    這是一種非常簡單的計算方法,
    但缺點是沒有考慮全部的投入與產出,沒有考慮資金的時間價值,
    如果不加上這些隱藏的成本,得出來的投資報酬率至少要4%以上才划得來。
  2. 年租金:
    (裝潢,家具,家電,地價稅,房屋稅,維修,仲介費…等成本)/房屋總價
    零零總總費用,要當包豬公或包豬婆真的要精打細算阿!

 

總而言之,不計算其他隱藏成本
買房投資的投資報酬率至少要4%以上才划得來

如果本身具有一定財力,買房肯定不是問題
如果本金不夠的話就只能選擇房屋貸款來買房子,
金額是否負擔得起?!
要看「房價」,
「銀行的貸款條件」也非常重要

請記住這句話:貨比三家不吃虧,
各家銀行對於房屋貸款
利率、成數、寬限期都不同

能找一個覺得自己滿意的銀行才是正解

 

銀行辦理房屋貸款前,
一定要熟記房貸眉角,
如有房貸大小事,
可透過免費線上諮詢
找出適合你的方案

 

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